"Ya firmamos la minuta, la casa es mía." Es una de las frases más comunes en una compraventa de inmueble, y también una de las que más problemas trae después. La minuta, la escritura pública y la inscripción en SUNARP son tres cosas distintas, y saltarte alguna puede costarte la casa.
La respuesta corta: en el Perú, la propiedad de un inmueble se transfiere con el solo acuerdo entre comprador y vendedor. Pero si no llevas esa compraventa a escritura pública y no la inscribes en SUNARP, quedas expuesto a que el vendedor le venda la misma casa a otra persona, y que esa otra persona se quede con ella por haber inscrito primero.
¿Qué es la minuta?
La minuta es el documento escrito donde se plasma el contrato de compraventa: quién vende, quién compra, cuál es el inmueble, el precio y la forma de pago. La firman el vendedor y el comprador, y debe estar autorizada por un abogado colegiado.
Es un documento privado. Su función principal es servir de base para el siguiente paso: es el texto que el notario va a "elevar" a escritura pública.
¿Qué es la escritura pública?
La escritura pública es el documento que se otorga ante notario, quien incorpora la minuta a su registro de instrumentos (el protocolo notarial). Al pasar por el notario, el acto deja de ser un papel privado entre las partes y se convierte en un instrumento público.
En la escritura de una compraventa, el notario deja constancia, además del precio, de los medios de pago que se usaron (transferencias, cheques, depósitos), información que tiene obligación de reportar a las autoridades.
Entonces, ¿desde cuándo eres dueño?
Aquí viene lo que confunde a casi todos. El artículo 949 del Código Civil dice que "la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él", salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. En palabras simples: entre tú y el vendedor, eres dueño desde que se ponen de acuerdo, aunque no haya escritura pública ni inscripción.
Por eso mucha gente cree que con la minuta firmada ya está todo resuelto. Pero ser dueño frente al vendedor no es lo mismo que estar protegido frente a todos los demás.
El riesgo real: la doble venta
Imagina que el vendedor, después de firmar contigo la minuta, le vende la misma casa a otra persona, y esa otra persona sí lleva su compra a escritura pública y la inscribe en SUNARP antes que tú.
El artículo 1135 del Código Civil resuelve ese conflicto: cuando el mismo vendedor se obligó a entregar un inmueble a varios compradores, tiene preferencia el comprador de buena fe cuyo título fue inscrito primero en el registro. Solo si ninguno inscribió, se prefiere al que tenga el título de fecha anterior.
Es decir, tu minuta firmada puede perder frente a una compra posterior que sí se inscribió. Lo mismo vale para embargos o hipotecas que se inscriban sobre el inmueble mientras tu compra sigue sin registrar.
Y para inscribir en SUNARP no basta la minuta: el registro inscribe la compraventa en mérito a la escritura pública, mediante el parte notarial que presenta el notario.
¿Y si el vendedor no quiere firmar la escritura pública?
Pasa más de lo que parece: el vendedor ya cobró y luego "desaparece" o se niega a ir a la notaría. El artículo 1412 del Código Civil establece que, si por ley o por acuerdo debe otorgarse escritura pública, las partes "pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida". Es decir, puedes demandar judicialmente el otorgamiento de la escritura pública. Es un proceso que funciona, pero toma tiempo: por eso conviene no pagar el íntegro del precio hasta tener fecha de firma en la notaría.
El camino completo, paso a paso
- Verifica el inmueble en SUNARP antes de pagar nada. Pide la copia literal de la partida registral para confirmar que quien te vende es el propietario inscrito y ver si hay hipotecas, embargos u otras cargas.
- Verifica los tributos municipales. Pide la declaración jurada de autovalúo (HR y PU) y los recibos del impuesto predial del año. La notaría te los va a exigir.
- Redacta y firma la minuta, autorizada por un abogado, con el inmueble, el precio y la forma de pago bien definidos.
- Paga los impuestos de la operación: el comprador paga el impuesto de alcabala (si corresponde) y el vendedor, el pago a cuenta del impuesto a la renta, cuando corresponda. El notario pide la constancia de pago antes de cerrar la escritura.
- Firma la escritura pública ante notario.
- Inscribe la compraventa en SUNARP. Normalmente el notario envía el parte notarial al registro.
- Activa la Alerta Registral de SUNARP. Es un servicio gratuito: cada vez que alguien presente un título para inscribir algo en la partida de tu inmueble, te llega un aviso al correo y al celular, para que puedas reaccionar a tiempo.
Documentos que suelen pedir las notarías
- Minuta firmada por las partes y autorizada por abogado.
- DNI de compradores y vendedores.
- Copia literal actualizada de la partida registral del inmueble.
- Vigencia de poder de SUNARP, si alguien firma como representante o por una empresa.
- Declaración jurada de autovalúo (HR y PU) y recibos del impuesto predial del año.
- Constancia de pago del impuesto de alcabala, salvo que no corresponda.
- Constancia de pago a cuenta del impuesto a la renta, cuando corresponda.
- Copia del cheque o del voucher de depósito o transferencia con que se pagó.
¿Cuánto es la alcabala?
La alcabala la paga el comprador. Es el 3% del valor del inmueble, pero las primeras 10 UIT no pagan. En 2026, la UIT es de S/ 5,500 (D. S. N.° 301-2025-EF), así que las primeras S/ 55,000 están libres. La base es el valor de la compraventa, que no puede ser menor al autovalúo del año (ajustado). Se paga a la municipalidad hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia; después corren intereses.
Ejemplo: si compras una casa en S/ 300,000 (y el autovalúo es menor), pagas el 3% de S/ 245,000 (300,000 − 55,000), es decir, S/ 7,350.
Errores comunes
- Pagar el precio completo con una minuta firmada y dejar "para después" la escritura pública.
- No revisar la partida registral y comprarle a alguien que no es el propietario inscrito, o un inmueble con hipoteca o embargo.
- Firmar la minuta sin abogado, con el inmueble o el precio mal descritos, lo que luego trae observaciones en la notaría o en SUNARP.
- Creer que la escritura pública ya basta y no verificar que la compra quedó inscrita.
- No activar la Alerta Registral una vez que el inmueble está a tu nombre.
¿Necesitas un abogado?
Sí, por partida doble: la minuta debe estar autorizada por un abogado, y además un abogado inmobiliario o notarial-registral puede revisar la partida del inmueble antes de que pagues, redactar una minuta que proteja tu dinero (por ejemplo, pagando el saldo recién al firmar la escritura) y acompañarte hasta la inscripción.
En RedLegal.pe puedes encontrar abogados especializados en derecho inmobiliario y en derecho notarial y registral, filtrando por ciudad, incluidas Chiclayo y Arequipa, para que tu compra quede bien hecha desde el primer papel.